房地産開(kāi)發成本核算簡單來說，就是按照成本項目歸集和分(fēn)配開(kāi)發商(shāng)品房支出的全部費(fèi)用，計算出開(kāi)發項目總成本和單位建築面積成本的過程。今天來爲大(dà)家梳理房地産項目成本核算的“四五六法則”，化繁爲簡，有條不紊，精準核算！

成本分(fēn)配的“四個方法”

（一(yī)）占地面積法。

指按已動工(gōng)開(kāi)發成本對象占地面積占開(kāi)發用地總面積的比例進行分(fēn)配。

1.一(yī)次性開(kāi)發的，按某一(yī)成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分(fēn)配。（業态占地面積分(fēn)配）

2.分(fēn)期開(kāi)發的，首先按本期全部成本對象占地面積占開(kāi)發用地總面積的比例進行分(fēn)配，然後再按某一(yī)成本對象占地面積占期内全部成本對象占地總面積的比例進行分(fēn)配。（先按分(fēn)期分(fēn)配，再按業态分(fēn)配）

期内全部成本對象應負擔的占地面積爲期内開(kāi)發用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。

• 應用：土地成本分(fēn)配、前期三通一(yī)平、水紋地理勘察、測繪、場地通平等成本分(fēn)配。

（二）建築面積法。

指按已動工(gōng)開(kāi)發成本對象建築面積占開(kāi)發用地總建築面積的比例進行分(fēn)配。

1.一(yī)次性開(kāi)發的，按某一(yī)成本對象建築面積占全部成本對象建築面積的比例進行分(fēn)配。（按業态建築面積分(fēn)配）

2.分(fēn)期開(kāi)發的，首先按期内成本對象建築面積占開(kāi)發用地計劃建築面積的比例進行分(fēn)配，然後再按某一(yī)成本對象建築面積占期内成本對象總建築面積的比例進行分(fēn)配。（先按分(fēn)期分(fēn)配，再按業态分(fēn)配）

（三）直接成本法。

指按期内某一(yī)成本對象的直接開(kāi)發成本占期内全部成本對象直接開(kāi)發成本的比例進行分(fēn)配。

• 應用情形：部分(fēn)業态精裝修成本、酒店(diàn)專屬設備、玻璃幕牆、專屬電(diàn)梯。

（四）預算造價法。

指按期内某一(yī)成本對象預算造價占期内全部成本對象預算造價的比例進行分(fēn)配。

• 應用情形：發生(shēng)的利息支出、監理費(fèi)支出。

企業開(kāi)發、建造的開(kāi)發産品應按制造成本法進行計量與核算。其中(zhōng)，應計入開(kāi)發産品成本中(zhōng)的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分(fēn)清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分(fēn)清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分(fēn)配至各成本對象，具體(tǐ)分(fēn)配方法可按以上規定選擇其一(yī)。

成本核算的“五個步驟”

第一(yī)步 分(fēn)類成本費(fèi)用

各項支出歸集“開(kāi)發成本與期間費(fèi)用”。對當期實際發生(shēng)的各項支出，按其性質、經濟用途及發生(shēng)的地點、時間區進行整理、歸類，并将其區分(fēn)爲應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時還應按規定對在有關預提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進行計量與确認。　

第二步 歸集開(kāi)發成本

各項成本歸集“直接成本、間接成本和共同成本”。對應計入成本對象中(zhōng)的各項實際支出、預提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分(fēn)爲直接成本、間接成本和共同成本， 并按規定将其合理的歸集、分(fēn)配至已完工(gōng)成本對象、在建成本對象和未建成本對象。

• 直接成本：指在項目開(kāi)發中(zhōng)直接發生(shēng)的可以直接計入各成本對象的成本，如土地成本、建安成本。

• 間接成本：指不能準确直接計入各成本對象的成本，如工(gōng)程管理費(fèi)、營銷設施費(fèi)等開(kāi)發間接費(fèi)；

• 共同成本：指各成本對象共同生(shēng)的不可分(fēn)割的成本。如多個項目共同建造的設施。

第三步 結轉完工(gōng)成本

對本期未完工(gōng)和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費(fèi)用，應按分(fēn)别建立明細台帳，待開(kāi)發産品完工(gōng)後再予結算。

第四步 結轉開(kāi)發産品

當期已完工(gōng)成本結轉“開(kāi)發産品或固定資(zī)産”。對本期已完工(gōng)成本對象分(fēn)類爲開(kāi)發産品和固定資(zī)産并對其計稅成本進行結算。其中(zhōng)屬于開(kāi)發産品的，應按可售面積計算其單位工(gōng)程成本，據此再計算已銷開(kāi)發産品計稅成本和未銷開(kāi)發産品計稅成本。對本期已銷開(kāi)發産品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開(kāi)發産品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。

第五步 結轉銷售成本

當期已完工(gōng)成本結轉“開(kāi)發産品或固定資(zī)産。對本期已完工(gōng)成本對象分(fēn)類爲開(kāi)發産品和固定資(zī)産并對其計稅成本進行結算。其中(zhōng)屬于開(kāi)發産品的，應按可售面積計算其單位工(gōng)程成本，據此再計算已銷開(kāi)發産品計稅成本和未銷開(kāi)發産品計稅成本。

對本期已銷開(kāi)發産品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開(kāi)發産品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。

成本對象的“六個原則”

（一(yī)）可否銷售原則

開(kāi)發産品能夠對外(wài)經營銷售的，應作爲獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外(wài)經營銷售的，可先作爲過渡性成本對象進行歸集，然後再将其相關成本攤入能夠對外(wài)經營銷售的成本對象。

公配設施成本分(fēn)攤：對于不可售的公共配套設施（物(wù)業用房等），應先單獨作爲過渡性成本對象進行歸集，然後再将其相關成本攤入可售的成本對象。

（二）分(fēn)類歸集原則。

對同一(yī)開(kāi)發地點、竣工(gōng)時間相近、産品結構類型沒有明顯差異的群體(tǐ)開(kāi)發的項目，可作爲一(yī)個成本對象進行核算。

【分(fēn)期核算：一(yī)期、二期】

（三）功能區分(fēn)原則。

開(kāi)發項目某組成部分(fēn)相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作爲獨立的成本對象進行核算。

【如：普通住宅、會所、幼兒園、地下(xià)車(chē)位等】

（四）定價差異原則。

開(kāi)發産品因其産品類型或功能不同等而導緻其預期售價存在較大(dà)差異的，應分(fēn)别作爲成本對象進行核算。

• 毛坯房與精裝房（精裝房比毛坯房貴）

• 商(shāng)鋪與住宅（1~3層商(shāng)鋪，4層以上住宅，價格差異較大(dà)）

• 商(shāng)品房與安置房、人才房（安置房、人才房價格比較便宜）

（五）成本差異原則。

開(kāi)發産品因建築上存在明顯差異可能導緻其建造成本出現較大(dà)差異的，要分(fēn)别作爲成本對象進行核算。

【挑高層，層高6米；非挑高層，層高3米】

（六）權益區分(fēn)原則。

開(kāi)發項目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發的，應結合上述原則分(fēn)别劃分(fēn)成本對象進行核算。

【代建部分(fēn)，合作部分(fēn)；分(fēn)别享有的權屬部分(fēn)。如A、B兩公司合作開(kāi)發一(yī)地塊，地塊在C公司名下(xià)，其中(zhōng)A公司開(kāi)發住宅部分(fēn)，B公司開(kāi)發商(shāng)業部分(fēn)。】